I – BREVES CONSIDERAÇÕES SOBRE AS GARANTIAS LOCATÍCIAS USUAIS E O MERCADO DE LOCAÇÕES IMOBILIÁRIAS URBANAS:


        É preocupante que no Brasil, onde se estima existam 50 (cinqüenta) milhões de pessoas querendo alugar imóveis, as garantias locatícias mais usuais (caução em dinheiro equivalente a três meses de aluguel, seguro de fiança locatícia e fiança pessoal) venham agravando as dificuldades do mercado de locação de imóveis urbanos.
        A caução obriga os locatários a disporem da importância equivalente a três meses de aluguel, a ser depositada em caderneta de poupança conjunta com os locadores, que, a seu turno, consideram-na, habitualmente, uma garantia insuficiente e rejeitável.
        O seguro de fiança locatícia obriga os locatários a arcarem com o elevado ônus adicional do prêmio, além de se constituir numa modalidade de seguro fracassada no país, segundo dirigente de importante seguradora.
        No tocante ao fiador, é tarefa complicada e desgastante para os locatários encontrarem quem aceite se obrigar e esteja apto a ser fiador, diante das exigências do mercado.
        Apesar da garantia fidejussória estar consagrada no mercado de locação imobiliária, a facilitação para a exoneração de fiança, que alguns aceitam, no esteio da norma do artigo 835¹ do Código Civil e da Súmula nº 214² do Superior Tribunal de Justiça,além da objeção de algumas imobiliárias ao fiador proprietário de único imóvel, acarretaram a queda de prestígio de tal garantia e já começa a se sentir certa retração na oferta de imóveis para locação dentro de tal contexto.

II- O NICHO DE MERCADO: LOCAÇÃO NÃO GARANTIDAS CUJOS PRETENDENTES/LOCATÁRIOS DISPONHAM DE RECURSOS FINANCEIROS
        Reza o art. 20 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato):
“ art.20 – Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel ”
        Estabelece o citado artigo 42 da Lei do Inquilinato:
“ art. 42 – Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo ”
        O locador, portanto, caso não hajam garantias, poderá exigir o pagamento de (um) aluguel antecipado.

        E se o pretendente fizer a oferta de pagamento antecipado de mais de um aluguel, o locador poderá receber o pagamento antecipado ?
        Quem milita no mercado sabe que vários pretendentes à locação têm recursos disponíveis para pagar antecipadamente aluguéis, e desejam, inclusive, obter redução do aluguel pretendido pelo locador, face ao cogitado pagamento antecipado.
        Tais pretendentes não querem, além do pagamento dos aluguéis, ter que pagar prêmio de seguro de fiança locatária e nem contam com fiador apto para garantir a locação.
        No curso da vigência de locações não garantidas, hipóteses assemelhadas ocorrem com vários locatários.
        Justamente para atender tal nicho de mercado, qual seja, àqueles pretendentes/locatários que, não obstante a ausência de garantias, disponham de recursos para pagar mais de aluguel, é que consideramos válida a oferta do pagamento antecipado de aluguéis, cuja proposta poderá se instrumentalizar por meio de uma carta (side letter), e, havendo a aceitação do locador, igualmente válido será o recebimento do pagamento dos aluguéis, como veremos adiante.

III - A ATIPICIDADE DA CONDUTA DO LOCADOR
        No item III do art.43 da Lei do Inquilinato, se estabelece que constitui contravenção penal “ cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada ”.
        O tipo penal, portanto, é cobrar antecipadamente, e não receber, como sói acontecer nas hipóteses em exame.
        Ora, se o locatário oferece o pagamento, a conduta do locador é apenas de receber, que significa aceitar ou acolher. Já cobrar ou exigir significa ordenar ou reclamar.
        Diferentemente, por exemplo, dos crimes dos art. 160 ³ (extorsão indireta), art. 180 ⁴ (receptação), art. 317 ⁵ (corrupção passiva) e art. 357⁶ (exploração de prestígio), todos do Código Penal, que tipificam a conduta de receber, há total atipicidade na conduta do locador que recebe aluguéis antecipadamente pagos nas locações não garantidas.